Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 322-06-74 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 407-24-18 (бесплатно)
Регионы (добавочный обязательно):
8 (800) 550-71-06 (доб. 112, бесплатно)

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Для чего создают ДДУ

Долевое участие в строительстве, выгодное вложение своих средств, экономия денег при покупке жилья. Достоинством такой сделки выступает тот факт, что дольщик самостоятельно выбирает планировку, участвует в создании проекта своей квартиры, при этом стоимость такого жилья будет дешевле.

Правовым и нормативным актом для договора, выступает 214-ФЗ, регулярные уточнения, дополнения которого способствуют предотвращению мошеннических операций, вносятся своевременно в основной закон. Все особенности процесса изучены и предусмотрены законодательством, но риск, а также интересные нюансы могут возникать.

ДДУ – это основная часть оформляемой сделки между застройщиком и дольщиком.

Документ состоит из основных полномочий, прав и обязанностей двух сторон:

  1. Строительная компания обязуется возвести многоквартирный дом на предлагаемом участке. Своевременно окончить все работы, передать строение в пользование участников стройки.
  2. Каждый участник строительства обязуется выплатить указанную сумму в договоре, принять к пользованию жильё, которое было зафиксировано в документах.

Указанные права и обязанности нужно прописать в договоре отдельными пунктами.

Покупка квартиры – это всегда риски для обеих сторон, финансовые мошеннические операции разоряют строительную компанию, вследствие чего не будет завершена стройка, пострадают вкладчики. Неприятные ситуации возможны, особое внимание уделять составлению договора.

Долевой договор – это чётко обусловленные права и обязательства двух сторон одной сделки. Документ имеет законодательное основание для своей легальности. Риск всегда имеет место в определённом процентном соотношении, для каждой юридической сделки.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Но можно максимально обезопасить себя, если составить договор с учётом всех нюансов и возможных рисков.

Юридически правильно составленный договор, это уже 50% успеха, поэтому многие застройщики обращаются за помощью к юристам. Оформление сделки по долевому строительству – это не прихоть одной из сторон, а условие, предусмотренное законодательством. При заключении сделки учитываются нормы закона, правовые стороны.

Законодательство

Первый из них основополагающий для соглашений долевого участия (ДДУ), второй регламентирует отношения в жилищных кооперативах, а третий устанавливает порядок регистрации полученных прав на данную недвижимость.

В случае возникновения вопросов нужно обращаться к данным законодательным актам.

Согласно последним изменениям 2015 года, строительная компания может заключать только 3 вида договоров со своими дольщиками:

  • с помощью приобретения жилищного сертификата на свою долю;
  • с помощью участия в кооперативе;
  • с помощью соглашения долевого участия.

Для заключения таких договоров к строительной компании предъявляется требование о наличии правоустанавливающих бумаг на землю. К ним может относиться документация, подтверждающая право собственности, либо договор аренды.

Законодательством предусмотрены штрафные санкции за нецелевое использование долевых средств в размере:

  1. Для физических лиц до 50 тысяч рублей.
  2. На юридических лиц до 1 миллиона рублей.

Таким образом, законодательством устанавливается регулирование отношений между участниками такого строительства.

Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28). 

Основным законодательным актом, пытающимся охватить процедуру долевого строительства и рассмотреть её со всех сторон, обезопасив пайщиков в той или иной степени, уже больше 10 лет остаётся ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве…» 2004/30/12 редакция 2016.

Порядок заключения договоров и оформления документации, включая очерчивание и страхование ответственности, освещены в

(«О государственной регистрации…» 1997/21/07 редакция 2016 стт.25, 25.1),

(о страховании 2007/29/11 редакция 2016/03/07 ст.23.1) и

Конституция (ст.8), признавая собственность как таковую, гарантирует защиту её в любом виде и форме существования.

Все махинации в сфере долевого строительства, мошеннические схемы и откровенное вымогательство денег расцениваются как преступление против собственности, что влечёт за собой наказание (КоАП ст.14.28; УК стт.158—160).

Обезопасить себя на 100% даже идеально составленным договором не удастся. Но грамотно составленный документ поможет отстоять свои права в судебном порядке.

Риски участия в долевом строительстве

Несмотря на нормативную базу, регулирующую договорные отношения при долевом строительстве, это не исключает определенные гражданско-правовые риски.

Среди более частых строительных споров можно отметить следующие:

  1. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям ФЗ. В этом случае пункты, нарушающие императивные требования, не имеют юридической силы и не требуют обязательного исполнения дольщиком.
  2. Возможность использования застройщиком средств полученных от дольщиков не по назначению. В подобной ситуации дольщик может через суд требовать компенсации всех убытков и морального ущерба.
  3. Увеличение цены подписанного договора. Такое может произойти, если договором предусмотрена вероятность трансформации цены, но в обязательном порядке требуется заключение соглашения с дольщиком и последующая регистрация его в государственных органах.
  4. Просрочка обязательств застройщика по срокам передачи объекта. При этом дольщик смело может выдвигать претензию к застройщику и требовать с него выплаты неустойки, возмещения убытков или компенсации морального вреда. При двухмесячной задержке сдачи дома дольщик может односторонне расторгнуть договор долевого строительства с требованием возврата выплаченных средств и взиманием процентов.
  5. Непредвиденное повреждение или гибель строящегося объекта. Ответственность в таком случае лежит на застройщике до момента передачи объекта дольщику. Если дольщик уклоняется от принятия квартиры и составления акта передачи, риск случайной гибели объекта признается перешедшим к дольщику при соблюдении застройщиком всех законных требований.
  6. Несоответствие объекта долевого строительства требования договора. В таком случае дольщик имеет право требовать от застройщика устранения недостатков, уменьшения стоимости объекта или возмещения собственных расходов на устранение недочетов. Если требования к объекту существенно нарушены или недостатки не устранены в разумный срок, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовать возмещения финансовых и моральных убытков.
  7. Риск изменения застройщиком проектной документации или предназначения строящегося объекта.
  8. Участник долевого строительства в подобной ситуации может в судебном порядке требовать расторжения договора.
  9. Риск банкротства компании-застройщика до выполнения обязательств. Дольщик может требовать от застройщика возмещения финансовых убытков либо предоставления жилого помещения.
  10. Односторонний отказ застройщика от выполнения договора при просрочке исполнения обязательств дольщиком. Застройщик может расторгнуть договор, если дольщик задерживает положенный платеж более чем на два месяца либо систематически нарушает сроки внесения выплат.
Нельзя забывать и о наступлении ответственности самого дольщика за невыполнение взятых на себя обязательств по ДДУ. В случае нарушений условий договора дольщик обязан выплатить застройщику неустойку и убытки сверх неустойки.

Строительство с помощью инвестиций от дольщиков, предполагает заключение договоров. Гражданин, заинтересованный в строительстве, заключает договор в индивидуальном порядке.

Выделяют этапы всего процесса такого вида строительства:

  • заключение, подписание ДДУ;
  • оплата указанной суммы в договоре, участниками стройки;
  • возведение объекта, в строгих рамках, указанных в документе;
  • передача завершённого объекта в эксплуатацию;
  • приём покупателем жилья, составление сделки приёма-передачи, подписывая данный документ, дольщик, соглашается со всеми выполненными работами, не имеет претензий к застройщику по качеству жилья.

Только закончив строительство в срок, и передав жильё в эксплуатацию, застройщик выполняет все условия сделки. Дольщик может оформить в собственность квартиру, только после передачи недвижимости.

Единого образца договора долевого строительства нет, каждая компания, заинтересованная в этом виде деятельности, составляет документ, основываясь на юридическую силу Федерального законодательства. В большинстве случаев договора составляют юридические компании, которые специализируются на защите прав обманутых дольщиков.

Договор долевого строительства составляется в индивидуальном порядке, с учётом нюансов определённого дела. Входит в свою силу он только после регистрации, этот пункт обязательный и контролируется законодательством, чтобы избежать возможности перепродажи одного жилья несколько раз.

Составленный документ индивидуален, каждый участник стройки вкладывает разные суммы, поэтому могут возникать некоторые нюансы, особенности, их необходимо фиксировать. ДДУ может быть только в письменном виде, так проще разглядеть его подводные камни. Для активации юридической силы документ нужно зарегистрировать, присвоить ему номер.

Защита законодательными и правовыми актами, не гарантирует 100% уверенность при долевом строительстве.

Спорные ситуации выделяют такими пунктами:

  1. Если в договоре имеются пункты, которые не соответствуют федеральному законодательству, они не обладают юридической силой, они не выполняются дольщиками.
  2. При использовании инвестированных средств не по назначению, дольщик имеет право обратиться в арбитражный суд для возмещения своих затрат. В случае такого разбирательства судьи будут на стороне обманутого дольщика.
  3. Повышение стоимости после подписания договора, может быть, если самой сделкой предусмотрен перерасчёт. Составляется повторный договор, который регистрируется.
  4. При просрочке выполнения окончания строительства застройщиком, дольщик может обратиться в суд и требовать выплат неустойки, другой материальной компенсации. Если задержка завершения строительства длится 60 дней, то участник строительства расторгает договор в одностороннем порядке, предъявляет требования к возврату оплаченных средств.
  5. Повреждение, разрушение недвижимости, ответственность остаётся на строительной компании до момента окончания строительства.
  6. Возведённый объект не соответствует требованиям сделки, тогда дольщик может потребовать возмещения средств или устранения несоответствия. Когда имеются серьёзные нарушения, то гражданин имеет право расторгнуть сделку и потребовать возмещения ущерба.
  7. Возникновение риска изменения предназначения объекта, изменения проекта.
  8. Возможное банкротство строительной компании, участник имеет право подать иск для дальнейших разбирательств.

Покупка жилья в новостройке, участие в долевом строительстве могут вызывать ряд вопросов, на которые могут ответить профессиональные юристы или инспектора из общества по защите прав дольщиков.

ФЗ-214

Стоит не забывать и о выполнении своих обязательств дольщиком, ведь подписывая договор, он берёт на себя права и должен их соблюдать.

Если были зафиксированы серьёзные нарушения, уклонения от выполнения обязательств, то строительная компания имеет полное право обратиться в суд с требованием о возмещении убытков.

Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком при несоблюдении им правил, а также при невыполнении обязательств. Когда оговорённая сумма не оплачивается своевременно, пропускаются платежи.

Долевое строительство набирает темпы роста с каждым годом. Это не удивительно, ведь зачастую такое предложение намного выгоднее, чем приобретение уже готового жилья. Казалось бы, законодатель уже досконально проработал вопросы, возникающие при участии в «долевке», а связанные с ним материальные риски сведены к минимуму.

Однако, когда, как того требует ФЗ 214, заключается договор долевого участия в строительстве — подводные камни возникают в самый неожиданный момент. А так как составление этого документа является наиболее важной стадией долевого участия, стоит разобраться в этом вопросе более конкретно.

Долевое строительство представляет собой привлечение застройщиком финансовых средств нескольких лиц для строительства жилья. ДДУ заключается с каждым участником персонально. И только после выполнения застройщиком своих обязательств дольщики могут оформить право собственности на недвижимость.

Этой процедуре должны предшествовать ввод построенного здания в эксплуатацию, а также прием покупателем своей квартиры по акту приема-передачи. Нужно иметь в виду, что подписывая этот акт, дольщик соглашается с тем, что у него нет претензий к качеству выполненных работ.

Требования к оформлению такого типа договора перечислены в ст. 4 ФЗ-214. И хотя они расписаны довольно подробно, непрофессионалу разобраться в них довольно сложно и лучше доверить эту работу опытному юристу.

Причем, специализирующемуся именно в сфере «долевок». Специалисты такого профиля как раз работают в Обществе защиты прав дольщиков. Они проследят, чтобы подводные камни договора долевого участия в дальнейшем не привели к негативным последствиям.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Типового договора долевого участия не существует. Каждый такой документ индивидуален и составляется с учетом всех нюансов, возникающих в отношениях между застройщиком и участником строительства. Ведь участник – это инвестор, так как он вкладывает средства, порой немалые, для возведения многоквартирного дома.

Не стоит забывать, что для ДДУ обязательным условием является его письменная форма, а также государственная регистрация. Только после этой процедуры он будет считаться легитимным. Такая мера предусмотрена законом с целью исключения возможности перепродажи одной и той же квартиры два и более раз. Процедура госрегистрации регламентирована ФЗ-122.

Логичней всего обращать внимание на те компании, которые на рынке не первый год и за продолжительный период времени завоевали положительную репутацию. Оптимальный стаж работы – от 5 лет. Успешные застройщики не скрывают личную информацию, а наоборот стремятся рассказать о себе как можно больше.

Прежде всего, предмет договора и срок исполнения. Ни первое, ни второе не должно допускать разночтений. Под сроком строительства квартиры понимается точная дата, а не период времени. Целью ДДУ является квартира, а не процесс её строительства. Именно в этом контексте предмет договора прописывается в контексте срока исполнения.

  • земельный участок (кадастровый номер);
  • строительный адрес дома;
  • этаж и номер квартиры (необязательно точный);
  • квартира должна быть описана детально, показана на плане этажа, с указанием технических характеристик, плана, площади, балкона/лоджии и пр.
Предлагаем ознакомиться:   Договор материальной ответственности образец с реквизитами

Указание информации о застройщике

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

  • наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;
  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.

Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

  • подтверждение государственной регистрации;
  • пакет учредительных документов;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
  • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
  • аудиторское заключение за прошедший год.
Дополнительно можно посетить место строительства и посмотреть информацию на информационном щите, просмотреть отзывы о компании в Интернете, ознакомиться с картотекой арбитражных дел на официальном сайте.

В проектной декларации, которая находится в свободном доступе на любых информационных носителях и предоставляется любому интересующемуся по его просьбе, освещают два параграфа (ФЗ №214 стт.19-22):

  • исчерпывающие сведения о застройщике;
  • информация о действующем строительном проекте.

Проверка строительной организации – это первый шаг, который должен быть предпринят гражданином, вознамерившимся вложить свои деньги в «квартирное дело» на перспективу.

Практический опыт, ответственность и солидное партнёрство говорят в пользу застройщика и формируют градус доверия к нему.

Документы, обязательные к предъявлению застройщиком:

  • учредительная документация (ГК ст.52);
  • свидетельство о госрегистрации;
  • свидетельство о налоговой регистрации;
  • годовые отчёты и бухгалтерия за 3 года;
  • заключение аудиторской проверки (за год).

Сведения, которые должны быть освещены:

  • полное официальное наименование компании/организации с указанием территориальных координат и графика работы;
  • госрегистрация;
  • учредители и/или участники;
  • послужной список за последние три года: наименования самостоятельных и партнёрских проектов, где и когда они осуществлялись, сроки выполнения обязательств де-юре и де-факто;
  • лицензия на строительство (номер и срок действия, орган выдачи, наименование лицензированной деятельности);
  • финансовое состояние компании на базе сведений за истекший год на момент обнародования декларации: дебет и кредит.

Просматривая послужной список застройщика, не следует слепо верить словам: лучше выехать на место по указанным адресам и убедиться в правдивости сведений воочию.

Договор долевого участия в строительстве: как способ приобретения жилья

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве – это способ получить квартиру через некоторое время при относительно менее обременительных затратах. В идеальном варианте, на рынке жилья можно просто купить квартиру – это максимально быстро, вполне безопасно, но требуется хорошее финансовое положение покупателя, особенно когда покупается новостройка.

Когда нет проблем с финансированием покупки квартиры, нет интереса к ДДУ. В подавляющем большинстве случаев все не идеально: нет не только возможности купить квартиру, но и нет денег на неё.

По сути, ДДУ – это законный способ «привязать» потенциального покупателя к обязательству платить финансовой организации в течение длительного времени, а строительную организацию обязать участвовать в компенсационном фонде.

Времена, когда строительство жилья выполнялось по различным вариантам применения гражданского законодательства закончились.

  • строительный подряд;
  • совместная деятельность;
  • купля-продажа;
  • возмездное оказание услуг.

Государство использовало накопленный опыт: появились новые законодательные акты, жизнь застройщика и дольщика оказалась в жёстких рамках, но варианты для юридических манёвров у сторон остались. Каждому приходится применять знания прежде, чем принимать решения.

Подводные камни договора долевого участия в строительстве

Долевое строительство имеет риски для дольщиков и для застройщика. Риски могут быть оправданными, поэтому специалисты рекомендуют проверять выбранного застройщика, а не слепо доверять рекламе.

Для начала нужно немного разобраться в рынке недвижимости:

  1. Изучить информацию в интернете по нескольким застройщикам, изучить личные данные, просмотреть объекты строительства. Найти информацию о том, не срывалась ли стройка, какие сроки предлагает компания.
  2. Просмотреть документы на разрешение строительства, а также на пользование участком земли, где планируют возводить объект.
  3. Обязательным условием для каждого застройщика является проектная документация, которая должна быть размещённой на официальном сайте компании, все разрешения, лицензию также прикрепляются к проекту.
  4. Размещение помещений, планировка квартир, этажей, возможные задумки будущего возводимого здания.
  5. Сведения о подрядчиках, сколько человек занимается деятельностью на данной стройке.

В зависимости от масштабов стройки слишком большое количество подрядчиков должно насторожить дольщика, такая схема может быть обманным манёвром, следует ещё раз проверить информацию.

Проверить намерения строительной компании можно многими способами. Перед подписанием сделки нужно проверить максимально много сведений о деятельности компании. Информация не бывает лишней, а простой гражданин будет уверенней в будущей сделке.

По мнению большинства пользователей, самым распространённым способом выведать истинную информацию о застройщике, это собрать правдивые отзывы, от покупателей предыдущих объектов, соучастников строительства.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Поскольку немалые средства передаются строительной организации задолго до передачи готовой квартиры в руки покупателю, то лучше заранее навести справки относительно выбранного застройщика. На просторах сети можно найти немало форумов дольщиков, которые уже работали с конкретной компанией.

Важно проверить наличие у застройщика всех необходимых документов, в том числе:

  • Справки, подтверждающей право собственности на земельный участок, в рамках которого возводится жилой дом,
  • Разрешительной документации на проведение строительных работ;
  • Проектно-сметной документации, в которой содержатся сведения о сроках введения объекта в эксплуатацию, количестве квартир.

Все эти документы строительная организация обязана предоставить по требованию будущего дольщика ещё до заключения договора. Целесообразно также поинтересоваться и готовыми проектами новостроек и точными адресами их расположения.

Можно также попробовать найти строительную компанию, которая страхует свою ответственность или предоставляет дольщикам банковскую гарантию.

Граждане, которые не проверяют своих застройщиков должным образом, могут столкнуться с проблемой банкротства СК, заморозки строительства и даже банального мошенничества. В этих ситуациях возврат вложенных средств может оказаться крайне затруднительным.

Вложения в долевое строительство имеют сомнительную славу. В СМИ то и дело появляются сообщения об обманутых дольщиках, что приводит к недоверию граждан к такому методу приобретения жилья. Вместе с тем участие в долевом строительстве – это выгодный способ обзавестись личными квадратными метрами за более доступную стоимость, нежели квартирой в уже готовых новостройках. В среднем сэкономить можно до 40% от итоговой цены объекта, так что выгода налицо.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

30 декабря 2014 года в стране был принят ФЗ №214, который регулирует права дольщиков и подробно описывает обязанности застройщика. Согласно этому документу

Все это регулирует ФЗ об участии в долевом строительстве. По сути дольщика можно назвать инвестором – он вкладывает свои финансы в ещё не существующий объект. Поэтому весь процесс регламентируется не Гражданским кодексом, а специальным федеральным законом, не допускающим двусмысленных трактовок. В этом документе описаны некоторые условия, которые отличают ДДУ от привычного инвестирования:

  • Конечную цену возводимого объекта и порядок внесения средств на счёт застройщика;
  • Объект договора и подробное его описание;
  • Период выполнения работ, по истечении которого компания должна передать объект в эксплуатацию.

Документ обязательно оформляется в двух экземплярах, в письменном виде и подлежит регистрации в Росреестре.

Процесс вложения в строящуюся недвижимость пошагово выглядит таким образом:

  1. Некая фирма приобретает или берет в аренду земельный участок по согласованию с местными властями;
  2. Дольщики, которые заинтересованы в приобретении жилья по сниженной стоимости, заключают с этой строительной фирмой договор;
  3. Для них оформляется рассрочка, сумма сделки прописывается в договоре;
  4. После того как объект будет достроен, происходит передача его дольщикам.

По сути строительные работы ведутся на полученные от будущих владельцев средства. Особенно выгодным ДДУ будет в ситуации экономического кризиса в стране. На практике цена квартиры в уже готовой новостройке чуть ли не в два раза выше, чем если купить ту же квартиру на этапе котлована.

До момента принятия ФЗ о долевом строительстве в 2014 году вложение средств в долевое строительство не всегда проходило удачно. Взаимоотношения сторон не регламентировались нормативными актами, вследствие чего права дольщиков часто нарушались. Сейчас благодаря этому ФЗ права вкладчиков защищены.

Подводные камни в 2018 году в ДДУ тоже есть, и чтобы не попасть впросак, нужно знать, какие популярные схемы обмана доверчивых граждан существуют:

  • Заключается предварительный договор купли-продажи на объект. Это значит, что после окончательного возведения жилого дома придётся заключать ещё один – основной договор. Пока многоэтажка не достроена, все права на неё принадлежат подрядчику, вкладчик получает право владения лишь после подписания основного договора;
  • Документы не имеют чётко обозначенного момента введения жилого дома в эксплуатацию, поэтому процесс строительства может затянуться на неопределённое количество времени;
  • Договор не проходит официальную государственную регистрацию, так что недобросовестный застройщик может одну и ту же квартиру продать сразу нескольким дольщикам;

Если внимательно отнестись к выбору подрядчика, все эти риски можно минимизировать.

Права участников долевого строительства

Расчет с застройщиком следует осуществлять строго в соответствии с установленным в договоре порядком. При этом на каждом этапе важно оформление платежных документов в бухгалтерии строительной компании или в банке, если оплата осуществлялась безналичным путем.

Квитанции, чеки и иные платежные документы помогут дольщику доказать свою правоту в суде, если до него дойдет дело. Произойти это может в следующих случаях:

  • Застройщик заморозил строительство и не уложился в указанные в документах сроки;
  • Строящийся объект оказался в залоге у банка и перешел в собственность финансово-кредитного учреждения в счет непогашенных долгов;
  • Готовая квартира оказалась более низкого качества или меньшей площади, чем это было заявлено в проектной документации.

Имея на руках зарегистрированный ДДУ и платежные документы, можно смело следовать в суд и требовать восстановления своих прав. Дело в том, что небольшие лазейки в нем все-таки имеются, и ими не забывают воспользоваться мошенники и нечистые на руку застройщики.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – весьма привлекательная возможность приобретения собственного жилья. Тем не менее, такая сделка чревата значительными рисками. В этом свете потенциальному дольщику целесообразно заранее проверить своего застройщика, подойти крайне скрупулезно к вопросу составления договора и сохранять все платежные документы.

Поскольку такая схема довольно привлекательна для мошенников и нередко ими использовалась, был принят Федеральный закон № 214-Фз от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Он защищает дольщиков и регламентирует заключение договора долевого участия, предусматривает санкции за нарушение его условий. Фз 214 позволяет сделать условия ДДУ прозрачными, понятными и исключить возможность двойных продаж и других видов обмана.

Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.

Защита прав участника долевого строительства в первую очередь предполагает определение правового статуса прав дольщика на объект: первоначальный или производный.

При первоначальном праве дольщика не имеют значения иные договоры, имеющие место быть в цепочке между застройщиком и дольщиком.

Если участник долевого строительства выполнил обязательства по оплате, он имеет право требовать передачи квартиры независимо от других обстоятельств.

Производное право дольщика предполагает возможность не наступления права дольщика на квартиру вследствие неисполнения обязательств участником одного из промежуточных договоров.

Договор долевого участия в строительстве — образец 2016

Земля, на которой действительно разрешено возводить жилой дом, имеет категорию «земли населённых пунктов». В разрешении на использование указывают «жилая застройка» (допустима конкретизация: средне- или многоэтажная застройка).

Важные нюансы ДДУ

ДДУ может иметь подводные камни, которые замаскированы под непонятные пункты в договоре. Строительные компании могут предложить дольщику заверить уже созданный документ о покупке жилья в недвижимости.

Этот документ должен содержать помимо общих характеристик, таких как проекта, адреса, местоположения объекта, ещё и обязательные пункты по законодательству:

  • срок расчёта, общая сумма;
  • срок передачи готового объекта в эксплуатацию;
  • гарантия на возведённый дом;
  • способы выполнения обязательств;
  • возможные варианты расторжения договора.

Основным нюансом во многих договорах является пункт, в котором застройщик может самостоятельно изменять срок строительства, изменять стоимость продаваемой недвижимости. Такой способ поможет обезопасить застройщика от судебных разбирательств, если возникли непредвиденные обстоятельства во время строительной деятельности.

Любой юридический договор имеет свои нюансы, которые должны учитываться при подписании. Долевое строительство имеет определённые риски для дольщиков и застройщиков, но грамотно составленный документ позаботиться о защите прав.

Но если были соблюдены все условия, а конфликтная ситуация возникла, то для её решения необходимо обратиться за профессиональной помощью. Инспекторы общества обманутых дольщиков могут помочь при решении разных спорных вопросов, на всех этапах заключения договора.

Кроме общих условий, таких как дата и место заключения договора, адрес строящегося дома, описание помещения, которое будет передано для получения дольщику (его месторасположение, метраж, этаж и тому подобная информация), закон определил и существенные. К ним относятся:

  • порядок расчетов, их сроки, общая цена;
  • сроки, в которые будет передан объект «долевки» участнику;
  • гарантийный срок на построенный дом;
  • каким образом будут исполняться обязательства по договору;
  • возможность и порядок расторжения договора.

Камень преткновения во многих договорах – это пункт, согласно которому застройщик оставляет за собой право менять сроки постройки дома, а также изменять полную цену покупаемого объекта. Чаще – в сторону его удорожания.

С одной стороны, таким способом он страхует себя от судебных тяжб — в случаях возникновения непредвиденных ситуаций, влияющих на ход работ. Но с другой стороны, это может быть и уловка, грозящая возникновению неприятностей у дольщика.

И все-таки, если несмотря на соблюдение всех предосторожностей, после подписания ДДУ возникли конфликтные моменты либо вы считаете себя обманутым дольщиком, без квалифицированной помощи не обойтись. Специалисты Общества защиты прав дольщиков придут на помощь.

На страже защиты дольщика стоит Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве». Чтобы обратиться за помощью, достаточно связаться с нами через раздел сайта «Контакты», либо заполнить форму обратной связи.

Вопрос составления ДДУ лучше поручить опытному юристу. Если же застройщик предлагает клиенту подписать готовый документ, то желательно до подписания передать его на проверку специалисту. Существует несколько правил формирования договора:

  • Во-первых , в нем должны быть указаны адрес, проектный номер квартиры, её расположение, число комнат и площадь;
  • Во-вторых , прописывается точная цена недвижимости и порядок внесения средств;
  • В-третьих , устанавливается точный срок ввода строения в эксплуатацию, а также размер пеней за просрочку, которые будут взиматься с застройщика;
  • В-четвертых , в договоре указывается гарантийный срок на период не менее 5-ти лет.
Предлагаем ознакомиться:   Обязательное назначение судебно психиатрической экспертизы

После подписания договора № 214-ФЗ его в обязательном порядке следует зарегистрировать в Росреестре. Такие действия уберегают граждан от так называемых «двойных сделок».

Дело в том, что отдельные компании, желая застраховать себя от риска неплатежа потенциальных покупателей, продают одну и ту же квартиру не в одни руки, а сразу двум дольщикам. Это позволяет им получить больше средств на начальном этапе строительства.

Зарегистрировав договор, дольщик освобождает себя от такого рода риска, но лишь частично. Бывают случаи, когда двойную сделку строительной организации все же удается осуществить, а выясняется этот факт уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщикам, ставшим жертвами подобной ситуации, следует незамедлительно обращаться в суд. Это позволит им получить квартиру или вложенные деньги с приложением платы за моральный и имущественный ущерб.

Предварительное ознакомление с договором до подписания

Привлекать сторонние (гражданские) деньги допустимо только в трёх случаях:

  • договор долевого участия;
  • жилищный сертификат;
  • ЖСК и ЖНК.

Все другие «упрощённые» схемы застройщика и предлагаемые «оптимальные» договорённости не законны и говорят о юридической несостоятельности и возможной финансовой нечистоплотности девелопера.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Стандартный ДДУ носит индивидуальный характер, заключается в письменном виде на основании ФЗ 214 и подлежит регистрации в госреестре. Приложения и последующие изменения также подлежат реестровому закреплению.

ДДУ заключается с застройщиком. Ни генподрядчик, ни инвестор и пр. не уполномочены заключать и подписывать договор.

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

  • детальное описание объекта, включая все его характеристики;
  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.

Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

При подписании «Предварительного договора купли-продажи» или «Договора цессии«права на квартиру принадлежат застройщику, независимо от выплаты дольщиком суммы в полном объеме. А поскольку такой договор не подлежит регистрации, то застройщик может продать одну квартиру несколько раз.

Существенные условия договора

ДДУ описывает права и обязательства сторон (один строит и сдаёт в срок в надлежащем качестве, а второй финансирует работы). Непреложное требование к договору – детальное описание условий сделки. В противном случае договор не может быть подписан и зарегистрирован в Росреестре вследствие отсутствия предмета договорённости (ФЗ 214 ст.4 п.5).

Обязательные пункты ДДУ:

  • подробнейшее описание жилья (адрес, этаж, расположение, площадь, количество комнат, отделка и пр.);
  • сроки передачи готового жилища;
  • цена сделки и алгоритм оплаты;
  • действие гарантии (5 лет на дом и 3 года на коммуникации – Закон «О защите прав потребителей).

Условия договора будут считаться выполненными (ФЗ 214 ст.12) при обоюдном подписании акта приёма-передачи объекта (или другого аналогичного документа).

Разумным будет оговорить в ДДУ порядок оплаты «излишков» метража, которые могут всплыть по завершении строительства. Если пункт окажется не затронутым в договоре, то доплачивать, вероятно, придётся по рыночным ценам.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ.

Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Сроки строительства и сдачи объекта

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок.

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

  • настаивать на соблюдении сроков;
  • отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Дата передачи жилья дольщику в пользование не может быть приблизительной.

Малейшее отклонение от указанного срока является поводом для выплаты неустойки по договору долевого участия в строительстве, размер которой рассчитывают по установленной законом ставке рефинансирования ЦБ (ФЗ 214 ст.6; Постановление Правительства №1340 2015/08/12).

Неустойка выплачивается за каждый день просрочки.

Если же задержка обусловлена объективными причинами, застройщик за 2 месяца информирует дольщика о возникших обстоятельствах с объяснением причин. Он же становится инициатором пересмотра договора и заключения нового (ГК стт.451—453). Если достичь компромисса не удастся, то ДДУ расторгается.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

Арбитражный суд находится на стороне дольщика, но не стоит забывать о правах и обязательствах обеим сторонам. Бумаги, что проходят по договору долевого строительства нужно хранить. Сведения подтверждают правомерность действий участников.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

Ответственность сторон договора

Невыполнение обязательств одной из сторон влечёт за собой выплату неустойки другой стороне, исчисляемой по схеме рефинансирования Центробанка, плюс компенсацию потерь, напрямую связанных с нарушением (ФЗ 214 ст.10).

Кроме того, ущемлённый дольщик может в судебном порядке потребовать возмещения моральных убытков (Закон «О защите прав потребителей» ст.15; ГК ст.151).

В защиту дольщика говорит и наличие у застройщика в обязательном порядке банковского поручительства или страхования ответственности (ФЗ №214 стт.12.1, 15.1, 15.2; ФЗ №236 2015/13/07). Наличие страховки должно быть отмечено в тексте ДДУ.

Дольщик вправе потребовать не только устранения недостатков сданного жилья, но и расторгнуть договор. В последнем случае сумма погашения претензий на круг может значительно превысить его изначальные вложения в строительство.

Порядок разрешения разногласий по договору

Претензии дольщика (в досудебном разбирательстве) могут быть адресованы застройщику, который, в свою очередь, переадресовывает претензии вышестоящим инстанциям, если в том есть необходимость. В претензии, составленной по типовой форме, указывают:

  • детали исходного ДДУ;
  • указание нарушенного пункта обязательств;
  • ссылка на законы, обязующие уплатить неустойку (214 и защита потребителя);
  • выкладка расчётов неустойки;
  • требования дольщика (уплата неустойки выполнение основного обязательства по ДДУ назначение срока на ответ);
  • перспектива обращения в суд.

Если срок «полюбовного» разрешения разногласий не указан, то он принимается равным 1 месяцу по умолчанию.

Застройщик вправе односторонне расторгнуть договор в случае непоступления оплаты свыше 3 месяцев. Письменное уведомление о необходимости погасить задолженность направляется дольщику за месяц.

Дольщик вправе требовать расторжения договора в следующих случаях:

  • сроки нарушены, строительство грозит превратиться в долгострой;
  • игнорирование застройщиком сроков, отведённых на устранение недочётов/недоделок, оговоренных в письменной претензии;
  • серьёзное несоответствие качеству;
  • приостановление банковского поручительства по тем или иным причинам, отказ от инициирования нового поручительства, отсутствие поручительства и страховки одновременно от 15 дней.

Разрыв договора с выплатой полного пакета компенсаций возможен и через суд.

Основаниями для обращения в суд на застройщика считают:

  • замораживание строительства;
  • игнорирование претензий, предъявленных ранее;
  • изменение проекта и общего назначения строительного объекта полностью или частично.

Подписывая договор долевого участи в строительстве, следует внимательно с ним ознакомиться и убедиться в полномочиях лица, намеренного поставить на документе подпись от имени застройщика. Договор, составленный в отличной от ФЗ 214 форме, многократно увеличивает риски и не может гарантировать дольщику защиту его прав и вложенных средств.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург 7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

При возникновении разногласий с застройщиком возможно их согласительное разрешение, если строительная компания устраняет все недочеты.

В случае несоответствия объекта недвижимости договору при его передаче дольщику необходимо составление акта с подробным описанием всех нарушений.

Если застройщик отказывается устранить нарушения, дольщик имеет право требовать в судебном порядке их устранения и возмещения финансового ущерба. Также может быть востребована моральная компенсация и оплата судебных издержек.

При нарушении застройщиком сроков договора дольщик может расторгнуть соглашение спустя два месяца от момента истечения срока исполнения обязательств.

Если дольщиком нарушаются обязательства по выплате, застройщик имеет право на расторжение договора и требование взыскания с дольщика неустойки.

Законодательством установлен общий алгоритм действий сторон, заключающих данный договор и действующих в его рамках. Последовательность действий будет следующая:

  1. Первоначально перед строительством компания должна получить разрешительную документацию на строительство конкретного многоквартирного объекта. Без данного документа ввести дом в эксплуатацию невозможно.
  2. Получить правоустанавливающие документы на земельный участок под дом.
  3. Далее застройщик обязан разработать и опубликовать проектную декларацию и все предыдущие указанные документы. Только после этого возможно заключение ДДУ.
  4. Договор можно будет зарегистрировать в установленном порядке только после того, как будет подписан акт передачи помещения. Для этого дом должен быть полностью построен, введен в эксплуатацию, а жилое помещение соответствовать стандартам и описанию в акте.

Подводные камни

Несмотря на ежегодное регулирование нормативной базы, направленное на защиту интересов дольщиков, в настоящий момент до сих пор остаются некоторые подводные камни и риски для вкладчиков. Полностью застраховать себя от них невозможно, но частично попробовать предостеречь себя от них можно. Наиболее частыми конфликтными ситуациями бывают следующие моменты:

  1. Составление самого договора строительной компанией с нарушениями законодательства. Конечно, при судебном рассмотрении дела эти пункты, которые нарушают обязательные требования, перестают иметь юридическую силу.
  2. Увеличение стоимости договора, который уже подписан. Этот пункт может быть предусмотрен договором, согласно ему, при определенных условиях стоимость может вырасти. Такое соглашение желательно не подписывать и стараться выбирать сразу фиксированную цену.
  3. Вероятность нецелевого использования застройщиком средств. Несмотря на прямую ответственность застройщиков, многие все равно умудряются направить средства в другую сторону. Если данное нецелевое расходование средств будет доказано в суде, то пострадавшая сторона вправе требовать компенсацию понесенных убытков и иных положенных по закону и договору выплат.
  4. Более позднее выполнение работ относительно установленных договором сроков. Тогда дольщик может сразу обращаться в строительную компанию с претензией о выплате ему неустойки за просроченные дни. Если дом не сдан позднее 2 месяцев с момента планируемого дня, дольщик может расторгнуть подписанный договор, а также требовать полный возврат средств по договору.
  5. Риск изменения назначения строящегося объекта и его проекта. В судебном порядке дольщик может потребовать расторжение договора.
  6. Построенный объект может оказаться несоответствующим договору и законодательным требованиям. Дольщик может потребовать устранение недочетов либо уменьшение цены договора, либо компенсации потраченных средств. Если ни один из данных пунктов строительная компания не выполнила, то дольщик может расторгнуть договор.
  7. Непредвиденная гибель строительного объекта или причинение ему существенных повреждений. Вся ответственность до момента передачи лежит на строительной компании.
  8. Отказ от выполнения своих обязательств застройщиком при просрочке платежа дольщиком. Если оплата задержана на срок более двух месяцев, а также при постоянных нарушениях сроков расчетов.
  9. Строительная компания всегда имеет риск обанкротиться. Это может произойти до того момента, когда им будут исполнены свои обязательства в полном объеме. Тогда дольщик может получить свои денежные средства либо жилое помещение в порядке конкурсного производства.

Помимо данных рисков, которые несет дольщик, нужно помнить и о рисках, связанных с несвоевременным исполнением обязательств самими дольщиками. В случаях нестабильной экономики страны может произойти ситуация, когда большая часть дольщиков окажется не в состоянии выплатить полную сумму взноса, в связи с чем финансовое состояние строительной компании может пошатнуться.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Если между сторонами возникают какого-либо рода разногласия, единственным выходом из ситуации станет расторжение договора. Виной тому чаще всего неисполнение одной стороной взятых на себя обязательств (обычно это застройщик), но по закону инициировать расторжение договора могут обе стороны.

Предлагаем ознакомиться:   Какой срок службы драгоценных изделий

Чтобы в одностороннем порядке досрочно прекратить срок действия договора, потребуется выполнение хотя бы одного из условий:

  1. По договору допущена просрочка как минимум в пару месяцев;
  2. Возведённый объект имеет ряд существенных недостатков;
  3. Время сдачи объекта прошло, а застройщик так и не закончил работы.

Дольщики также по закону имеют право обращаться напрямую в суд, если застройщик без уведомления внёс в проектную документацию или договор какие-либо изменения.

Как проверить застройщика «на чистоту» до заключения договора

Прежде чем остановить свой выбор на том или ином застройщике, не лишним было бы навести справки о его благонадежности. Сделать это можно следующим образом:

  • посмотреть в интернете информацию об уже готовых и сданных объектах (не нарушались ли сроки строительства и сдачи в эксплуатацию);
  • имеется ли разрешительная документация на землю, на которой идет стройка (участок должен быть в аренде либо собственности);
  • проектная и разрешительная документация на возводящийся дом (ее застройщик обязан разместить на своем сайте);
  • планировка жилых и нежилых помещений строящегося здания;
  • есть ли действующая лицензия;
  • наличие и количество подрядчиков (слишком большое их количество должно насторожить).

И, конечно же, самый лучший и распространенный способ разузнать о застройщике — это собирание отзывов о нем. Их можно получить как от знакомых, уже купивших «долевку» у этой компании, так и в сети интернет. Кроме того, закон разрешает выступать в качестве застройщика только юридическим лицам.

ДДУ как способ приобретения жилья имеет право на жизнь, если не спешить и ответственно подойти к выбору застройщика. Для начала необходимо внимательно изучить предоставленную им документацию. В перечень обязательных справок входят:

  • Свидетельство о постановке на учёт;
  • Документы, доказывающие факт постановки на учёт в налоговой;
  • Протокол, на котором был назначен официальный глава строительной компании;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Устав застройщика.

На основании наличия всех вышеописанных документов можно полагать, что его существование законно и сотрудничество будет безопасным. Обязательно потребуется изучить аудиторские отчёты за последние несколько лет – это даст понять, каковы финансовые дела у застройщика.

Если эти документы в порядке, дальше нужно изучить бумаги, дающие застройщику право на ведение работ:

  1. Разрешение на возведение многоквартирного жилого дома по определённому адресу;
  2. Проектные документы;
  3. Договор купли-продажи участка земли для возведения дома или его аренды (в последнем случае аренда не должна заканчиваться раньше, чем строк сдачи объекта);
  4. Заключение государственной экспертизы.

Оптимально, если к изучению договора долевого соглашения получится привлечь опытного юриста, который оценит полноту и достоверность документов, расскажет о возможных подозрениях и рисках. Договор долевого участия в строительстве обязательно должен содержать в себе права и обязанности сторон, условия и время передачи недвижимости собственнику.

Подводные камни договора долевого участия в стройке

Поправки в ФЗ №214 от 01.01.2014 обязуют застройщика страховать средства, полученные от участников долевого строительства.

На основании этих изменений застройщик не может использовать средства дольщиков без их страхования или получения на эту сумму банковских гарантий.

Это позволяет дольщикам получить обратно свои средства при невыполнении обязательств застройщиком.

В настоящее время многие граждане приобретают квартиры в строящихся домах, поскольку такое жилье обходится дешевле готового, да и планировку можно выбрать более современную. Однако договор долевого строительства (№ 214-ФЗ), несмотря на свою детальную проработанность, имеет немало подводных камней, которые могут помешать лицу стать собственником квартиры с заявленными заранее качественными характеристиками. Целесообразно разобраться в этом вопросе более детально.

Подставные фирмы часто создают сайты в интернете, добавляя туда массу положительных отзывов.

Дальше требуется проверить ИНН застройщика и заказать о нем выписку из ЕГРЮЛ на ресурсе налоговой службы – это позволит понять, настоящая ли компания. Насторожиться нужно, если стоимость квадратного метра сильно занижена по сравнению со среднерыночной.

Варианта два: либо жилье в итоге откажется некачественным, либо компания стремится собрать как можно денег с дольщиков и потом просто исчезнуть, оставив их ни с чем. Большие скидки – равно убытки для компании.

Часто выгодную рассрочку от застройщика предлагают крупные банки. Партнёрство в этом случае служит ещё одной гарантией того, что застройщик проверенный и шансы на его банкротство минимальны. Сотрудничество с сомнительными подрядчиками чревато убытками для кредитора, на это не пойдёт ни один банк.

Если Вам так удобнее, напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

  • обязательная регистрация ДДУ в соответствующем государственном органе;
  • строгие требования к оформлению проектной и иной документации; возможность нотариального заверения договора; исключает двойные продажи квартир;
  • проще и безопаснее оформлять продажи с переуступкой прав;
  • банки и другие кредитные организации гораздо охотнее дают кредиты;
  • оговорены условия просрочки платежей для дольщика;
  • прописаны санкции для застройщика в случае невыполнения условий договора;
  • оговорено, какие именно сведения об объекте и иные условия должен содержать договор;
  • установлены условия об изменении цены; чёткие условия расторжения договора, возможность для дольщика вернуть вложенные деньги.

Договор долевого участия заключается в письменно. В начале договора прописывается, кто его заключает: наименование застройщика и покупателя, подписывать договор должен генеральный директор компании-застройщика.

Кстати, зарегистрировать ДДУ ФЗ 214 об участии в долевом строительстве может как застройщик, так и сам дольщик.

Чтобы зарегистрировать договор долевого участия, необходимы следующие документы:

  • заявление в двух экземплярах от каждой из сторон;
  • чек об уплате пошлины;
  • собственно ДДУ со всеми приложениями;
  • паспорт дольщика;
  • документы, касающиеся объекта недвижимости, с его параметрами и указанием места его нахождения;
  • договор залога права требования (если квартира покупается по ипотеке и для выкупа доли);
  • при наличии официального супруга необходимо его согласие на сделку, заверенное у нотариуса (исключение – когда оба супруга участники сделки);
  • если недвижимость покупается от имени несовершеннолетнего – свидетельство о рождении, доверенность на заявителя, подтверждающая опекунство и право на заключение сделки.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Первый дольщик, регистрирующий ДДУ, кроме этих документов, должен ещё предоставить документы на недвижимость от застройщика. Документ о праве распоряжения и пользования земельным участком, официальное разрешение от муниципалитета на строительство, план дома, проектную декларацию, договор страхования гражданской ответственности, договор поручительства (о своевременной передаче дома), перечень лиц, участвующих в долевом строительстве.

В законе не прописано обязательное нотариальное заверение ДДУ, тем не менее при желании дольщика и согласии обеих сторон можно это сделать. Для дольщика нотариальное заверение дду даёт дополнительную гарантию, так как, во-первых, нотариус должен проверить правильность оформления документации застройщиком.

Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.

Кроме этого, с 2018 года застройщик на своём сайте обязан размещать следующую информацию:

  • разрешения на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, возведённых застройщиком за последние три года;
  • разрешение на деятельность по результатам аудиторской проверки за последний год;
  • разрешение на строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие застройщика и проектной декларации установленным требованиям;
  • результаты экспертизы проектной документации;
  • документ, удостоверяющий право застройщика на использование земельного участка;
  • проект дду;
  • виды обеспечения исполнения обязательств по дду;
  • договор поручительства с застройщиком (при наличии);
  • в обязательном порядке ежемесячно публикуются фотографии строительства объекта.

Заключить ДДУ с застройщиком может как организация, так и физическое лицо. Типовой договор долевого участия включает в себя основные положения, которые содержат полные сведения об объекте сделки, цене, условиях его передачи и расторжения договора.

На какие моменты следует обращать свое пристальное внимание во время подписания ДДУ? Что следует знать?

Если вы предприняли волевое решение об участии в долевом соглашении, то вам нужно достаточно внимательно прочитать и изучить договор и проанализировать суть основных его разделов.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Со стороны законодательства, не предусмотрено единой формы для данного документа, однако, эта особенность не исключает наличия некоторых основных пунктов, без которых договор можно будет считать недействительным.

К данным пунктам можно отнести:

  • Довольно широкое описание объекта недвижимости, находящегося в долевом строительстве, который в перспективе передастся участникам ДДУ;
  • Обязательность указания стоимости договора ДДУ, а также условий и сроков внесения суммы платежа;
  • Временные рамки для передачи дома;
  • Сведения касательно длительности срока гарантии на жилплощадь;
  • Перечень методов для обеспечения выполнения обязательств со стороны компании-застройщика по данному договору.

Кроме базовых пунктов, следует, чтобы в ДДУ указывалась также информация дополнительного характера:

  • Условия по внесению различного рода изменений в стоимость договора по причине изменения площади объекта, но, все же, наилучший вариант, когда коррективы относительно размеров вноситься не будут;
  • Отметка о максимальном количестве раз сдачи объекта государственной комиссии;
  • Сроки, предназначенные на ликвидацию различных «нестыковок»;
  • Сведения относительно способа управления домом;
  • Размер стоимости и временные рамки для оформления жилплощади в собственность.

ДДУ должен быть составлен в стандартной общей форме в отношении дольщиков, а потому довольно проблематично вносить в него дифференцированные коррективы.

Недостатки долевого строительства

При разработке договора долевого участия в постройке дома, стоит учесть связанные с ним различные, так называемые, «подводные камни» и аспекты риска.

В первую очередь, стоит учитывать недобросовестность компании-застройщика, а также должностных лиц, которых можно встретить на любом из этапов финансирования.

Также существенной проблемой выступает и не совсем прозрачный характер получения согласований, необходимых для начала строительных работ и, кроме того, отсутствие строгих контрольных мероприятий со стороны государственных органов относительно деятельности компании-застройщика и ее материального статуса.

Одной из наиболее часто встречаемых проблемных моментов выступает задержка финальной стадии строительных работ и, как следствие, сдачи дома в пользование.

Причинами данного явления выступают нецелевое расходование денежных средств со стороны компании-застройщика, а также невыполнение со стороны участников договора обусловленных и поставленных перед ними задач по финансированию работ, проведению расчетных операций между стороной застройщика и подрядчика. Также причинами выступают ошибки в самом ДДУ.

Кроме того, важным и неблагоприятным моментом выступает возможная необходимость доплаты поверх оговоренной суммы, что аргументируется, как правило, такими обстоятельствами, как отсутствие прописанных и запланированных работ, соответственно, и связанные с этим фактом дополнительные затраты, подорожание строительных материалов, а также отдельных строительных и ремонтных услуг подрядчика.

Нередко можно встретить также существенное увеличение площади квартир, естественно, не предусмотренное изначальными условиями, прописанными в ДДУ.

Еще один проблемный момент – договор долевого участия расторгнуть нельзя. Отметим, конечно, что в тексте документа могут присутствовать условия, способные помочь избежать каких-то проблемных нюансов, которые связаны непосредственно с выполнением работ.

Итак, следует проследить, чтобы пункт «Условия расторжения договора» был достаточно детализирован относительно возможных причин и сторон-инициаторов расторжения. В данном пункте должны быть отражены обязательства сторон договора, а также иные значимые обстоятельства.

Одной из важных стадий является процедура регистрации права дольщика на собственность.

Проблемы на данном этапе возникают довольно разнообразные:

  • Ненадлежащее выполнение или невыполнение в принципе обязательств застройщика по отношению к государственному инвестору;
  • Ряд обстоятельств мешают компании-застройщику осуществить сбор документации, которую нужно будет передать в государственный регистрационный орган.

Подобный вопрос можно разрешить посредством судебного вмешательства.

Имеется еще один немаловажный аспект риска, который неблагоприятен для дольщика, — это двойная продажа жилья. Данное обстоятельство зачастую возникает тогда, когда люди не знакомятся с основными юридически значимыми моментами, а недобросовестный застройщик подписывает соглашение и с одним, и с другим кругом дольщиков, или же оплачивает труд подрядчика посредством выделения ему жилья в выстроенном доме.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector