Действия муниципального жилищного инспектора при перепланировку

Как узаконить незаконную перепланировку?

Из данного выше определения становится понятно, что согласовать незаконную перепланировку невозможно. Несмотря на это, мы рекомендуем Вам прислать нам на почту mail@resog.ru запрос с планами Вашей незаконной перепланировки- возможно нам удастся что-либо придумать. Часто бывают пограничные и сложные случаи, в которых обойти законы удаётся минимальными жертвами. Либо Вы можете позвонить нам по телефону 7 (495) 507-74-67.

Узаконить самовольную перепланировку, исходя из данного нами ей определения в начале статьи, наоборот, возможно. Этому вопросу мы посвятили целую статью, которую рекомендуем Вам прочесть. Если Вы хотите узнать стоимость такого узаконивания, то Вы также можете позвонить нам по тому же телефону 7 (495) 507-74-67, заполнить заявку или отправить запрос на почту mail@resog.ru.

Если владелец квартиры получил предписание о необходимости узаконить совершенную перепланировку или принял это решение самостоятельно необходимо в первую очередь выяснить, подлежит ли самовольное переустройство жилья согласованию или нет.

Если перепланировка квартиры подпадает под запрет на основании указанного в законодательстве перечня инспектор потребует возвращение помещения в первоначальный вид силами собственника жилья. 

К заявлению необходимо приложить техническое заключение кадастрового инженера или проектной организации, имеющей соответствующие полномочия. Понадобится также план перепланировки квартиры. Выполнение технического заключения и плана перепланировки возможно в течение 10-14 дней при средней стоимости 18-20 000 руб. в случае, если изменения незначительные и не затрагивают несущие конструкции.

Помимо вышеуказанных документов понадобится дополнительно предоставить:

  • свидетельство о праве собственности помещением, жилищный ордер либо муниципальный договор найма жилья;
  • согласие жильцов квартиры на официальное оформление перепланировки в документах.

Обращение в БТИ рассматривается в среднем в течение 45 рабочих дней, после чего специальная комиссия на месте исследует вид и технические особенности совершенных изменений, а также возможность их официального признания. На основе экспертизы составляется окончательное заключение.

В случае получения отказа собственник жилья может попробовать обратиться за узакониванием переделок в суд и пытаться любыми возможными способами доказывать соответствие проделанных изменений всем санитарным и строительным нормам. После получения положительного решения суда гражданин сможет внести необходимые изменения в техническую документацию.

Поэтому, чтобы не создавать лишних проблем лучшим решением будет обращение в соответствующие органы за консультацией о возможности совершения перепланировки заблаговременно, до начала ремонтных работ. Это позволит выяснить законность предполагаемых действий и провести перепланировку с наименьшими финансовыми затратами в кратчайшие сроки.

Что можно менять а что нельзя

Поход в Жилищную инспекцию без заранее подготовленных проектов будет лишь напрасной тратой времени. Поэтому стоит озаботиться его подготовкой самостоятельно, учитывая, что имеете право переделать в доме, а что нельзя изменять по установленным законам.

К разрешённым законом изменениям в процессе перепланировки относятся:

  • увеличение площади санузла путём объединения ванной и туалетной комнат, увеличение квадратуры какой-либо заявленной комнаты, используя фрагмент коридора;
  • совмещение кухни и столовой с помощью самостоятельно проделанного прохода в стене, которая не является несущей;
  • увеличение квадратуры помещения при его совмещении с имеющимся коридором;
  • демонтаж кладовой для увеличения площади кухни;
  • демонтаж части стены под окном, выходящим на балкон с целью увеличения прохода и квадратуры смежной комнаты;
  • перенос входной двери для создания площади под тамбур/склад, если имеется такая возможность.

К запрещённым мероприятиям по изменению жилищных помещений при перепланировке относятся:

  • проведение разрушения всей стены или её фрагмента, если она является несущей;
  • полный демонтаж любой внешней стены при соединении друг с другом нескольких жилых комнат или кухни с балконом;
  • увеличение жилой площади путём совмещения с площадью санузла;
  • перенос батарей на балконы, если отопительная система является центральной;
  • объединение двух квартир, расположенных друг под другом на разных этажах, проведением любых видов демонтажных работ в начальных перекрытиях между этажами;
  • пристраивание дополнительных комнат к квартирам, располагающимся на первом этаже;
  • строительство подвалов или погребов под балконной площадью;
  • установка без соответствующего разрешения в комнатах перегородок, изготовленных из железобетона или других массивных материалов.

Зная эти правила, вполне возможно самостоятельно подготовить проектную работу и предоставить уже готовый вариант в Жилищную инспекцию.

Чтобы четко знать зону ответственности следует понимать какие действия с помещением не относятся к перепланировке и могут осуществляться без каких-нибудь дополнительных разрешений.

Работы, не требующие согласования с жилищной комиссией и БТИ следующие:

  • обновление отделки потолка, стен и пола (косметический ремонт);
  • ремонт лоджий и балконов;
  • замена старой сантехники;
  • замена и перемещение отопительных батарей;
  • установка систем вентилирования и кондиционирования;
  • удаление ненесущих перегородок и прорубание проемов для дверей в ненесущих стенах;
  • монтаж оборудования со стороны улицы: кондиционеры, москитные сетки и пр.
  • замена в квартире инженерных сетей на аналогичные по параметрам устройства.

Ряд действий по перепланировке строго запрещен законом. Это объясняется тем, что вмешательство в конструкцию здания, затрагивающее несущие конструкции может привести к повышению риска обрушения здания, уменьшению безопасности жильцов дома, усложнению доступа жильцов к объектам общедомовой собственности и т.д.

Предлагаем ознакомиться:   Жалоба в Центробанк на действия банка: Образец претензии

В частности, законодатель установил запрет на:

  • демонтаж несущих стен;
  • установку радиаторов на лоджии и балконы;
  • соединение вспомогательного помещения с жилым;
  • перекрытие системы вентиляции;
  • присоединение к квартире участков общего пользования, например, общего коридора;
  • пользование инженерно-техническими коммуникациями дома;
  • ухудшение жилищных условий собственников квартиры в связи с осуществляемой переделкой;
  • установку «теплых полов» от общедомовой теплосети и т.д.

С подробным перечнем разрешенных и запрещенных действий по перепланировке можно ознакомиться в жилищной инспекции по месту жительства.

Подробно о штрафах и последствиях такой перепланировки мы рассказали в отдельной статье, и, если Вас интересует этот вопрос, то рекомендуем Вам обязательно с ней ознакомиться. Однако, кратко коснёмся этого вопроса и здесь.

Во-первых, собственника согласно пункту 2 статьи 29 Жилищного кодекса РФ неотвратимо ждёт наказание за незаконную перепланировку квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме при её обнаружении в виде штрафа . В Москве для физических лиц он составляет 2000-2500 рублей согласно статье 9.12 КоАП города Москвы, для юридических лиц- 300-350 000 рублей согласно той же статье.

По России размер штрафа согласно 7.21 Кодекса об административных нарушениях РФ для физических лиц также составляет 2000- 2500 р. Во-вторых, согласно пункту 3 статьи 29 ЖК РФ, а в Москве согласно п. 3.3.3.10.2.2.2 Прил. №2 к 508-мому Постановлению Прав-ва Москвы для квартир и согласно п. 3.5.3.1 Административного регламента исполнения Государственной Жилищной инспекции г.

Москвы функции по осуществлению контроля за соблюдением требований к проведению переустройства и перепланировки нежилых помещений в жилых домах для нежилых помещений, собственнику квартиры или нежилого помещения с незаконной перепланировкой выдаётся предписание вернуть планировку такой квартиры или нежилого помещения в исходное положение в части работ, нарушившей закон.

Иными словами, произведенный дорогостоящий ремонт придется возвращать в первоначальное положение. Выписывает данное предписание в Москве инспектор Жилищной инспекции, а в других городах России соответствующий представитель органа местного самоуправления (согласно п.1. ст.26 ЖК РФ). Если инспектора не пустить в квартиру или нежилое помещение, то он будет добиваться доступа в них через суд.

Таким способом выявление незаконной перепланировки получится лишь отсрочить. Если несанкционированная перепланировка не была устранена в соответствии с выданным предписанием, то дело по ней передают в суд, который в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ имеет право выставить такую квартиру или нежилое помещение на продажу с торгов, что уже бывало несколько раз на практике.

Если самовольная перепланировка была выполнена без нарушений действующих пунктов законодательства, то ситуация обстоит несколько лучше. Ответственность за несогласованную перепланировку, то есть за перепланировку, выполненную без соответствующего разрешения, но не нарушившую правовые и строительные нормы, в Москве предусматривает наложение штрафов в тех же размерах, что были описаны выше, а также выдачу предписания о необходимости её согласования.

Действия муниципального жилищного инспектора при перепланировку

То есть по существующим нормам такое переустройство можно узаконить согласно пункту 18 Приложения 1 508-ого Постановления Правительства Москвы. Ссылку на статью, рассказывающей об этом процессе, мы уже приводили вверху. На вопрос о том, какая перепланировка вобще требует осуществления согласования, мы отвечали тут.

В подавляющем большинстве случаев самостоятельно осуществить перепланировку квартиры или нежилого помещения без нарушений удаётся крайне редко, так как в нашей стране действует большое количество запрещающих нормативных актов и строительных норм по отношению к её осуществлению, о которых мы ещё поговорим ниже.

Даже если перепланировка была выполнена без нарушений, то Жилищные инспекции многих округов для её узаконивания требуют предоставлять планы БТИ на квартиру или нежилое помещение с отображением уже произведенных изменений планировки (так называемыми «красными линиями», о которых мы ещё расскажем ниже), то есть «светить» её в органах технического учёта ещё до получения официального разрешения.

В таком случае надо быть абсолютно уверенным в законности такой самовольной перепланировки, что не всегда могут гарантировать даже опытные специалисты, так как те или иные пограничные с точки зрения закона случаи перепланировки могут быть трактованы ими по-разному. В противном случае получится неприятная ситуация, когда узаконить произведенные изменения в планировке не удалось, а они уже отображены в планах БТИ и просто так назад их не вернёшь.

Даже если Жилищная инспекция не потребует предоставления планов БТИ в красных линиях на новую планировку, то, как уже говорилось выше, инспектор при её осмотре всё равно может найти какие-либо нарушения и тогда выпишет предписание о возвращении ремонта в исходное состояние. Ещё следует отметить, что Жилищная инспекция рассматривает поданные документы сразу на узаконивание уже выполненной перепланировки около трёх месяцев, в то время как документы на планируемую планировку они рассматривают в течение месяца.

Как следует из вышеизложенного, последствия самовольного переустройства и перепланировки квартиры или нежилого помещения могут быть весьма неприятны, а потому согласование таких работ лучше проводить до осуществления ремонта. Или хотя бы консультироваться перед этим у соответствующих специалистов.

Выполненная самовольная и несогласованная перепланировка нежилого помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

  • поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
  • при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
  • при выходе техника БТИ;
  • для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Предлагаем ознакомиться:   РЖД вернуть билеты: правила и порядок действий

Если произведенная незаконная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний.

Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто самовольная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.

Теперь перейдём к, пожалуй, самой главной части нашей статьи, а именно к рассмотрению правовых актов, которые нельзя нарушать при осуществлении перепланировки, а также мероприятий при ремонте, которые относятся к таким нарушениям. Мы уже разбирали их в статье «Перепланировка квартиры- что можно, а что нельзя», но приведем основные тезисы и здесь.

  • любые работы, которые ведут за собой ухудшение условий эксплуатации дома и жизни соседей, в том числе ограничение доступа к инженерным коммуникациям (таким образом сюда относится и зашивка стояков отопления);
  • мероприятия по ремонту помещений. в результате которых данные помещения могут быть признаны непригодными для проживания в соответствии с установленным порядком;
  • нарушение несущей способности и устойчивости капитальных конструкций здания;
  • установка отключающих или регулирующих устройств на общеквартирные инженерные коммуникации, если их использование может повлиять на потребление ресурсов в смежных помещениях;
  • ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции;
  • превышение допустимой нагрузки на конструкции здания при устройстве полов, перегородок, установке какого-либо оборудования.
  • перенос водяных радиаторов на лоджии, балконы и веранды;
  • устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
  • нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов;
  • устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами (в многоквартирных домах типовых серий);
  • устройство штраб в сборных панелях домов под электропроводку или проводку канализационных труб;
  • перевод технических подполий в подвалы;
  • устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах;
  • ремонтные работы в домах, признанных в установленном порядке аварийными;
  • перепланировка чердака или техэтажа;
  • устройство проёмов без дверей в стенах, разделяющих газофицированную кухню и жилые помещения;
  • объединение кухни с газовой плитой с жилой комнатой;
  • устройство наружного тамбура и витрин, выходящих за пределы наружных стен здания;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними комнатами;
  • устройство и изменение формы оконных и дверных проемов в наружной стене или крыше с ослаблением несущей способности конструкций дома;
  • создание навесов, в том числе остекленных (в пределах существующих границ террасы), на эскплуатированных кровлях, приводящих к увеличению высоты здания, устройству помещения, оснащению отоплением, инженерным и санитарным оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных;
  • проводка венткоробов на главном фасаде здания;
  • устройство перепланировки, при которой в однокомнатной квартире не остается хотя бы одна комната не менее 14 кв.м.; в двухкомнатной, трехкомнатной и т.д.- 16 кв.м;
  • устройство мансардных и слуховых окон, приводящее к изменению уклонов крыши и высоты конька;
  • проведение работ, требующих согласования по проекту, в нежилом помещении здания, являющемся собственностью г.Москвы;
  • устройство в одном помещении более одной антресоли;
  • создание на антресолях мокрых зон и кухонь;
  • установка на антресолях кухонных плит, санитарно-технического оборудования.

Можно ли продать квартиру

Продажи квартиры с незаконной перепланировкой возможна, однако, продавцу следует учесть несколько важных деталей:

  • не всегда есть возможность быстро найти покупателя, готового купить квартиру «с изъяном», требующую необходимость совершения узаконения;
  • покупатель будет требовать получения значительной скидки, так как расходы на техническое оформление перепланировки лягут на его плечи;
  • квартиру невозможно будет продать по ипотеке, так как велик риск отказа в сделке банка после проверки документального и реального состояния объекта потенциального залога.

 Все вышеперечисленное усложняет продажу квартиры и затрудняет поиск покупателя. Проблему отягощает еще помимо дороговизны и длительность проведения процедуры узаконения совершенных изменений – срок может доходить до 2,5-3 месяцев.

Существование на рынке большого числа проектных организаций позволяет получить на руки техническое заключение и план перепланировки в течение 14 дней по относительно недорогой цене.

Незаконная перепланировка квартиры- куда обращаться?

Если Вы хотите узаконить незаконную перепланировку, то есть ремонт, выполненный с нарушениями закона, то сделать это не удастся и для этого лучше никуда не обращаться совсем, дабы лишний раз её не «светить». Разве что, как мы уже говорили, можете позвонить нам и, возможно, что-то удастся придумать с её согласованием.

Если же Вы хотите узнать куда сообщить о незаконной перепланировке соседей, то об этом мы расскажем ниже.

Предлагаем ознакомиться:   Максимальный срок действия временной прописки для граждан РФ на какой срок делается временная регистрация

Куда жаловаться если соседи сделали несогласованные изменения квартиры

Пишется жалоба в свободной форме на листке формата А4 на имя начальника Жилищной инспекции данного округа. В шапке жалобы обязательно указывается от кого она поступила (ФИО, паспортные данные и адрес регистрации). В Москве только на Жилищную инспекцию возложены полномочия по контролю незаконных ремонтов в жилых многоквартирных домах.

Ни участковый, ни управляющая компания, ни полиция за это не отвечают и обращаться к ним бесполезно. Максимум, что они могут сделать, это по Вашей жалобе написать свой запрос на проверку в ту же Жилищную инспекцию. Пожаловаться на незаконную перепланировку соседей Вы можете даже не будучи уверены выполнена ли она в действительности или нет.

Таким образом, Вы просто просите проверить данную квартиру или нежилое помещение на наличие несогласованной перепланировки. Как мы уже писали выше, по данной жалобе на квартиру или нежилое помещение обязательно выйдет инспектор и предоставит ответ по результатам своей проверки. Если его не впустят в квартиру или нежилое помещение, то он должен добиваться доступ на объект через полицию или суд.

Если собственник не возвращает прежнюю планировку в установленные сроки, в суд подаётся иск. Бывает крайне редко, но суд может принять решение об отчуждении жилплощади владельца и выставлении её на рынке недвижимости.

После продажи жилплощади деньги отдадут владельцу, но вычтут из сумм все средства, потраченные на судебный иск.

Не все ремонтные работы требуют прохождение согласительной процедуры. Все действия, которые можно проводить самостоятельно, прописаны в Жилищном кодексе.

Так гражданин имеет право, без оформления разрешения проводить в своей квартире:

  • косметический ремонт;
  • замену напольного покрытия;
  • установку окон и дверей;
  • переустановку встроенной мебели.

Например, если владелец квартиры решил заменить ванну, при установке ее на прежнее место, разрешение не потребуется. Но, если он хочет ее перенести, необходимо предварительно согласовать проведения данных работ.

В первую очередь необходимо обратиться в управляющую компанию. В ее обязанности входит проведение контроля за действиями жильцов. Специалисты могут провести проверку и организовать собрание жильцов для составления коллективной жалобы.

Вторым шагом является непосредственное обращение в Жилищную инспекцию. Ответ должен прийти не позднее 30 дней после регистрации жалобы.

Если никакие действия не предпринимаются, и гражданин не получает ответ на свое обращение, он может по истечении месяца написать заявление в прокуратуру.

Это крайне нежелательно для собственников помещения, так как речь может идти о принудительной продаже недвижимости.

На владельца квартиры накладывается штраф, при этом его обязуют вернуть помещение в первоначальное состояние в течение полугода. В случае невыполнения данного предписания, инспекция вправе обратиться в суд.

Нарушение правил пользования жилым помещением рассматривается на основании законодательства органами жилищного надзора (ст. 23.55 КоАП РФ). В случае, если соседи сделали незаконную перепланировку квартиры, которая может угрожать безопасности или создает возможность обрушения здания в целях защиты своих прав можно написать жалобу в произвольной форме в госжилинспекцию.

Заключительная часть заявления содержит требование о привлечение нарушителя к ответственности и устранении нарушения. Жалобу можно отправить в уполномоченный орган любым доступным способом: явившись лично, заказным письмом по почте либо посредством специального онлайн-сервиса на сайте организации.

Если орган по контролю за исполнением законодательства бездействует можно обратиться в прокуратуру. Когда неправомерные действия соседей по перепланировке нанесли вред владельцам других квартир можно обратиться в суд на основании ст. 304 и 305 ГК РФ.   

Таким образом, нарушенные права можно и нужно защищать, пользуясь установленными законом способами.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Как мы уже говорили, вся ответственность за произведенную незаконную перепланировку лежит на её собственнике. Ни на ремонтно-строительной бригаде или дизайнере, а именно на собственнике. Таким образом, покупая квартиру с незаконной перепланировкой всю ответственность за неё Вы берёте на себя. Бывают даже случаи, когда человек купил квартиру, ничего не подозревая о произведенной в ней перепланировке, или перепланировка была выполнена очень давно.

Всё равно, в данных случаях, именно он несёт ответственность за самовольную перепланировку. Поэтому прежде всего надо взять план БТИ на квартиру. Он должен быть в черных линиях и без штампа о наличии в квартире несогласованной перепланировки. Затем с этим планом сверяется реальная планировка квартиры. Если существуют какие-либо различия, то значит была проведена перепланировка.

Незаконная перепланировка при покупке квартиры может быть очень неприятным сюрпризом. Часто бывает, что к нам обращается собственник, который купил квартиру с незаконной перепланировкой с ужасными нарушениями, просто не проверив её, а теперь вынужден за это отвечать. Про возможные последствия таких перепланировок мы уже писали выше.

Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов приобрести такую квартиру и взять всю ответственность за перепланировку на себя. Многих покупателей это отпугивает. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист поможет
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector